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★やばすぎる不動産業界 【 首都圏不動産インサイドニュース 】

  | 投稿者: 知恵梟

村上です

いよいよやばくなってきました。

先日も財閥系不動産屋さんと話しましたが、
リーマンショック前夜に雰囲気が似てる感じがします。

不穏な空気なんです。

ただし、
前回との違いは、
バブルではない、
ということです。

確かに物件の価格は上がりましたが、
危険水域ではないと考えます。

一部の地方に関しては上がりすぎでしたが、
都心に関してはそれほど高いと感じません。

今回の不穏な空気の正体は、

・今まで不動産投資をできなかった層が
・○○スキームによって購入できるようになり
・市場参加者が急激に増え、
・その層が購入する価格帯およびエリアの相場が上がり
・○○スキームがバレ
・銀行が融資を止め
・上記の上がった物件がもとに戻った
・そして上記をメインとしていた業者が撤退

このような感じです。
ちょっとした日本版サブプライムローンです。

ですので、
リーマンショックのような大きな下落はないだろう、
と予測はされています。

・・・ですが、
銀行が今回の騒動に過剰に反応し、
投資物件には絶対貸さない、
などというアホなことをしでかす可能性もあり、
そうしたらリーマンショックの悪夢が再び襲うかもしれません。

思い出したくもない記憶ですが、
リーマンショックは本当にやばかったです。

どんなに良い物件でも、
どんなに安くても、
どんなに属性が良くても、
銀行は絶対貸さないというスタンスを崩さず、
お金の流れをストップさせ続けていました。

結果、
日本全体お金の流れがなくなり、
経済はガタガタになりました。

ですので、
今回はそうならないだろうと思いながらも、
その頃を知っている人たちは揃って警戒しています。

そんな警戒モードの中、
続々と倒産する業者が出始めており、
戦々恐々というわけです。

すでにそこそこの中堅どころも倒産し始め、
大手のそういう話もちらほら聞くようになっています。

あそこもうつぶれるらしいよ、
あそこの社長逃げたらしいよ、
あそこの社員どんどん辞めてるらしいよ、
あそこの会社は在庫が膨らんでるらしいよ、
あそこの銀行は融資止まるらしいよ、

不動産屋はこういったうわさ話が大好物なのですが、
ここ数週間で一気にこの手の話が増えました。

株式投資が好きな私は、
すかさず株価チェックです。

はい、
売りから入っちゃおっかなーっと、
物色中です(笑)。

不謹慎でごめんなさい・・・。

でも、
これってビジネスの世界では当然です。

景気が悪くても、
やり方によっては稼げるんです。

むしろ動きがない相場よりも、
乱高下してくれた方が稼げます。

株の場合はカラ売りがありますが、
不動産の場合は基本的に底値買いです。

ではどこが底値なのか。
まだまだ下がるのでは?
いくらなら安いのか?

簡単です。
株に比べても非常に簡単です。

資産価値の観点から見た高い、
安いはノウハウが必要ですが、

物件の収益で、
儲かるか否かの判断は誰でもできます。

しかし、
その判断もできない投資家が大勢います。

利回り〇%は高いですか?安いですか?
という質問をよく受けますが、
やめてください。

とても困ります。

地方の10%と東京の10%、
築30年の10%と築5年の10%、
駅10分の10%と駅1分の10%、
木造の10%とRCの10%、
経費率が多い10%と少ない10%、

全く違いますよね。

要するに利回り〇%だから儲かる、
ではなく、
手残りいくらだから儲かる、
が正解です。

同じ物件でも、
金利4%で買うのと、
金利1%で買うのとでは手残りが当然違います。

同じ物件でも、
オーバーローンで買うのと、
2割自己資金を入れて買うのとでは、
当然手残りが違います。

そして、
10年後売却するとして、
その時の残債と売値も諸条件により変化します。

これらを踏まえた事業収支が必要なんです。

それにより、
高い安い、
儲かる儲からないを判断するんです。

そして一番難しいのは、
いくら儲かれば満足できるかのか、
それは人それぞれということなんです。

そこに正解はありません。

自己資金を1,000万円使い、
1億円の融資を受け、
10年後に2,000万円儲かれば成功、

という人もいれば、
1,000万円でももうかればよい、
いやいや3,000万円はもうからなければ嫌だ、
という人もいます。

これに関しては良い悪いはなく、
人それぞれの考え方です。


これから不動産価格は下がっていくと予想されますが、
それがどこまでかは誰にもわかりません。

もしかするともう底なのかもしれませんし、
まだまだ下がる可能性もあります。

しかし、
不動産の良いところは、
上がらなければ持ち続ける戦略も取れるというところです。

ちゃんとした事業収支を作成し、
購入後の戦略や管理をしっかり行えば、
最後まで持つことも可能なんです。

数字が苦手で・・・、
という方もいるでしょうが、
そこは勉強してください。

逃げちゃダメです。

まずは財務三表を把握する、
そしてそれを踏まえた事業収支、
そこに反映させる物件運営諸費用、
これは絶対におさえてください。

それだけで、
大きく稼げるかはわかりませんが、
大きく損をすることはなくなります。

億単位の借り入れをおこすのですから、
時間がない・・、
数字が苦手・・・、
なんて言わないでください。

数字を理解しはじめると、
不動産投資はより楽しくなります。


これからさら荒れていく不動産業界ですが、
皆様は業者ではありませんので、
そこまでネガティブになる必要はありません。

むしろ買いのチャンスと捉え、
荒波を楽しんで乗り越えるべく、
知識を身に着け、
行動を起こしましょう。


村上




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