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  | 投稿者: 知恵梟

村上です。

先日の続きです。

最近話題の不正融資問題。
知らずに?
手を染めてしまった、
高属性のBさん、
どうなってしまうのでしょうか。

===
複数法人スキームで一括返済を求められたケース
===


複数法人スキームを推奨する
コンサル大家さんの会に入り、
そこから紹介された業者から
大量に購入。

わずか2年で、
10銀行、10法人、15物件、
計約20億円です。

私のところに相談に来たのが1年半前、
メガ大家さん系全盛期の時代です。

最近はこのような問題もあり、
地下に潜っています。

Bさんの状況ですが、
非常に深刻でした。

なぜなら、
Bさんは自分の状況が
全く把握できていなかったのです。



・コンサル大家は大丈夫しか言わない
・業者の担当はいなくなった
・銀行と話したこともない
・管理会社と話したこともない
・資料もあるのかわからない
・見たことのない物件もある

えええーー、
これじゃ私も状況が分からないので
アドバイスもできません・・・。

ただ、管理運営に関しては、
業者が全て行っており、
担当は辞めたが、
業者はまだ生き残っていたのが救いです。

私は正式にコンサルとして
業務を委託されました。

まずはそれぞれの法人、
物件の精査です。

やばいのがどんどん出てきます。
まさに不正のオンパレードでした。

===
保有物件で不正が発覚
===

本人は自覚があるのか無いのか
あっけらかんとしていましたが、
なんとなくやばい状況ということは
わかっていました。

精査した結果、

===
全ての物件を2重価格、
資産偽装で購入していました。
===

正直ここまでくると笑えてきます。

法人スキームの何が一番の
問題かと言うと、
これらの不正も
もれなくセットで付いてくることです。

普通に考えて、
20億円分の不動産を購入すれば、
その諸費用だけで1.5億くらいかかります。

毎回フルローンというわけにいかないので、
さらに1〜2億はかかります。

そんなに持っている人、
いませんよね。

消費税還付をうまく組み合わせれば
もう少し減らすこともできるでしょうが、
やはり不正をしている方が大半です。

そしてさらに衝撃の事実が発覚します。
始めて知った時はショックを受けました。

はい、
決算書の偽装です。

法人の決算書は、
購入の履歴が全て乗りますので、
2重価格はバレてしまうのです。

通常法人で融資を受けた場合、
毎年決算書を銀行に提示するものです。

そこで、
本物の決算書とは別に、
銀行用の決算書を作る税理士がいるのです。

不動産業界にいると、
色々とグレーなことが多いのですが、
まさかお堅い税理士が
このようなことをしているとは
思いもよりませんでした。

ちなみにBさんの場合は、
毎年業者さんに決算書を渡すと、
業者のお抱え税理士が偽装された
決算書を作成してくれたそうです。

そして毎回費用請求されるとのこと・・・。
いろいろと商売方法があるんですね。

===
なぜ不正を行ったのか?
===

私はちょっと怒りました。
この先どうするつもりなんですか?
ずっと偽装を続けるんですか?
業者がいなくなったら
どうするつもりですか?
銀行にばれたらどうするつもりですか?
そもそも何がしたいんですか?

Bさんは、
何も考えていませんでした。

そのコミュニティでは、
みんなその手法で拡大しているし、
いっぱい買った人が
ヒーロー扱いされているそうです。

そしてメガ大家にあこがれる人が
次々同じコミュニティに入り
同じ業者から紹介を受ける。

世も末ですね。

業者よりもタチの悪い、
不正をしているという自覚の薄い
個人投資家コミュニティ。

できれば関わりたくないものです。
しかし、
私はそれなりの金額で
Bさんに雇われた身。
復活させるべく動きます。

===
Bさんの救済を目指して
===

まず全ての精査、
状況の把握です。

運の良い事に、
売却益が大きく出る物件が
いくつかありました。

まずそれらを現金化し、
マイナスが出る物件の補てん用に
取っておきます。

そして、残りの物件を
早急に売らなくてはいけない物件、
できるだけ売った方が良い物件、
持っていても良い物件、
マイナスが大きくすぐには売れない物件、
などに分類しました。

次に、
売却額を大きくするため、
管理の見直し、
入居対策、
修繕計画を作成しました。

===
やることが決まれば、
あとは行動するのみです。
===

私も真剣に動きますし、
Bさんにも頑張って動いてもらいました。

その結果、
1年で所有物件を
半分以下に減らし、
管理状況を改善。

売却により現金のストックも増え、
表面上は良い形になりました。

これで不正がなければ完成なのに・・・、
と残念な気持ちになりました。

この先は、
できるだけ残債を減らし、
CFを貯え、
いざとなったらすぐに売却ができる状況にし、
しばらく様子を見ることになりました。

===
さらなる不正発覚
===

その後、
特に銀行からの指摘もなく
平和な日々を過ごしていたのですが、

Bさんが知り合いから紹介された物件を
購入したいというので話を聞きました。

見てみると本当に良い物件だったので、
既に融資を受けている中でも、
一番不正が軽く、安全そうな銀行に、
状況把握も含めて
私がヒアリングをしました。

銀行担当者はノリノリです。
「Bさんであれば
問題なく融資通りますよ!
Bさんは預金も多いですし!」

ん?
ちょっとまって(笑
Bさんそんな預金ないんだけどな・・。

探ってみたら、
以前購入した時に金融機関に見せた預金が、
業者の手により審査が通りやすいよう
2億円ほどに盛られていた様子。

撃沈です。
危険すぎます。

Bさんは、
自分自身がどういう前提条件で
融資を受けていたのかも
把握できてなかったのです。


入り口は業者が悪いです、
しかし、
その後Bさんは偽装された決算書を
自ら銀行に出してしまっています。

自分は知らなかった、
故意はなかった、で通せる話ではありません。

そのため、
やはり正直に話してもめるよりは、
売却してなかったことにした方が
良いとの結論にいたりました。

そこに追い打ちをかけるように、
他の銀行から決算書の件で
話があると連絡がきました。

販売業者の別件での不正がバレ、
その業者から購入した他の人たちも、
芋づる式で調査対象になったのです。

私も真意を確かめるべく、
いろいろとヒアリングした結果、
その業者は複数行で不正がばれ、
訴訟沙汰になっていると情報を得ました。

やばいヤツです。
銀行の調査役の人間に、
一般の素人が対抗できるわけがありません。

相手はプロです。
窓口の優しいお姉さんや、
融資担当の顧客の話を聞く人間とは
レベルが違います。

私は以前債務整理の仕事をしていたので、
彼らの恐ろしさを
十分すぎるほど知っています。

Bさんにはのらりくらりとかわしてもらい、
その間に早急に売却を進めました。

準備はできていたので、
1ヶ月で決済まで持ち込み、
完済して事なきを得ました。

これが融資残高よりも
売却価格が低く、
さらにそれを補てんする資金が
なかったらと思うとぞっとします。

===
もし売却に動いていなかったら・・・
===

Bさんは私にコンサルを依頼したことで
奇跡的につかの間の事なきを得ましたが、
聞くところによると、
銀行から
同じ案件で呼び出しを受けた方の中には
期限の利益を喪失させられ、
当然一括返済、
しかも期限は3カ月、
それをすぎたら恐怖の遅延損害金14%、
なんてことになっているケースもあるとのこと。

現在Bさんは恐怖に怯えながらも、
売却の準備をしつつ、
残債を減らし、
トータルではトントンまで持っていけそうです。

結果よければ全て良し、
とはいきませんよね。

===
正しい知識を手に入れてください
===

Aさんも、
Bさんも、
早い段階で危険を感じ、
間違った知識だったと理解しました。

そして、
私の話を聞き、
正しい知識を知り、
正しく行動しました。

今この瞬間も
「銀行から呼び出されたらどうしよう・・・。」
と怯えている方は大勢います。

この先どうなるかわからないから
恐ろしいのです。

わからないから行動できないのです。

正しい知識を得れば、
なにをするべきかがわかります。

そうすれば後は行動するだけです。

===
不動産投資はビジネスです。
===

ビジネスに失敗はつきものです。

しかし、
その失敗を覆すのも、
失敗したまま終わるのも、
それは本人次第です。

不正に手を染めてまでも
楽に稼ごうとするのではなく、
きちんとした知識を学び、
努力をしながら行動をして、
勝てる投資家になってください。

村上






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